??乐居讯(编辑石婷婷)9月的土拍在一片延拍声中渡过,5宗地块被推延至10月挂牌,其中P(2018)088号洪山南湖的商住地块被推延至10月19日现场挂牌,再加上武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告武告字(2018年)18号公示的6宗地块,10月18、19号两天,武汉土地市场共将迎来7宗地块竞拍。

??7宗地块主要以商服地块为主,仅有蔡甸的P(2018)101号和南湖的P(2018)088号两宗地块含有住宅性质,其他地块多为商服和工业用地。


??值得注意的是,此次出让的蔡甸P(2018)101号商住地块因其相对优越的地理位置和熔断后苛刻的“竞配套”条件备受关注,该地块“竞配建”包含“竞配建公园”、“竞配建公共租赁住房”和“竞无偿移交商业建筑面积” 三个程序,先后次序为:先竞配建公园,若竞争达到1.5亿元后先仍有竞争的,则转为竞配建公共租赁住房比例,若竞争达到住宅规划建筑面积上限后仍有竞争的,则转为竞无偿移交商业建筑面积。

??P(2018)101号地块最高楼面地价4000元/平 熔断后现史上最苛刻竞配套条件

??P(2018)101号地块位于蔡甸区蔡甸街新天大道与莲花湖大道交汇处以西、蔡甸区蔡甸街莲花湖大道与茂兴路交汇处以东(蔡甸街独山村),土地面积103255平方米,土地用途为住宅、商服用地。地块分为A、B两块,其中A地块容积率为2.0,B地块容积率为1.2,A地块最大建筑面积约73668 平方米,B地块最大建筑面积为约79705平方米。101号地块总建筑面积153373平方米。

??该地块保证金为38345万元,起始价38345万元,起始楼面价约2500元/平,出让最高价61350万元,出让最高楼面地价约4000元/平。

??地块要求:

??1、按照装配式建筑相关技术指标,装配率不得低于50%;

??2、A地块,商业服务业面积不低于A地块总建筑面积的20%;

??3、该宗地块需配建幼儿园(6班),用地面积不低于2700平方米,建筑面积不低于1940平方米。

??地块分析:

??该地块位于老城核心区,周边配套成熟,项目1.5公里范围内拥有蔡甸广场、中百仓储等商业,教育资源方面有蔡甸第六小学、高庙小学、高庙中学、幸福路中学、汉阳一中等,另外还有武汉济和医院和蔡甸区人民医院。公共交通也很便捷,距4号线蔡甸广场站仅400米,难得与武汉中心城区一车直达,绕城高速也近在咫尺。

??该地块与正商在8月30号以楼面地价4000元/平拿下的P(2018)062号地块较近,而正商拿下的62号地块刷新了蔡甸区单价纪录。

??实际上101号地块若经受了第一重考验--达到熔断价,楼面地价也将达到4000元/平;

??而若其继续进入竞配建环节,经受了第二轮考验--竞配建公园,有2家及以上竞买人接受配建公园的1.5亿元上限值,实际楼面地价将达4978元/㎡

??若其经受了第三轮考验--竞配建公共租赁住房比例达到总住宅规划建筑面积的10%,也就是约13864平方米的公共租赁住房,按照2500元/平的建造成本计算,公共租赁住房将成本在1个亿左右,这个时候地块实际楼面地价将达6190元/㎡;

??而若其经受了第四轮考验--无偿移交了较多的商业面积,开发商拿地成本将会更高,楼面将会高于6190元/㎡,届时该地块将实实在在刷新区域单价纪录,成为真正的王者。

??只是乐居以为,在目前楼市降温的大趋势下,连龙头房企万科都高呼活下去的当下,在土地市场因无人报价频频流拍、延拍的当下,还有没有房企敢“逆风飞翔”,创造这个奇迹,这或许还是个大大的问号。且目前地块周边依山龙郡、越秀翰悦府、恒瑞上城、龙庭华府等新房项目毛坯价6800元/平左右,二手房中城上品、万龙中央公园、丽水新城等小区,均价也仅在8000元/平左右。

??究竟结果会如何,10月18日,乐居会在第一时间为您报道。

??P(2018)088号地块 近来“少粮”的南湖5万方商住地块8.7亿起拍

??P(2018)088号地块位于洪山区南湖大道以南、珞狮南路以东,土地面积57200平方米,土地用途为住宅、商服、公园与绿地用地,容积率为2.47,计容建筑面积为141200平方米(其中居住建筑规模为49700平方米,商务、商业建筑规模为91500平方米);竞买保证金60000万元,起始价87700万元,楼面价6207.35元/平,出让最高价115000万元,最高楼面价8139.63元/平。

??地块要求:

??1、需配建不少于4000平方米的公共服务配套设施;

??2、新建建筑后退南湖大道不小于30米、后退珞狮南路道路红线不少于15米。

??3、临珞狮南路一线位置布置商业、商务设施,二线位置布置居住及配套设施;其中临珞狮南路一线位置应布置一栋高度不低于100米的地标性建筑。

??4、地块还要求地块成交后,由洪山区土地整理储备中心回购部分住宅、商业和办公用房用于本项目征收安置,其中:回购商业5400平方米,按均价14040元/平方米结算;回购住宅6048.28平方米,按均价16162元/平方米结算;回购办公用房6452.48平方米,按均价11310元/平方米结算,其中临街地面一层办公用房建筑面积不少于360平米。回购房屋需自土地成交之日起36个月内完成交付。

??5、竞得人须承诺引入农林牧渔行业板块上市企业区域总部或分支机构不少于3家,并自竞得之日起60日内完成其中至少2家在洪山区注册入驻;竞得人须承诺至少引入1家国家"211工程"高等本科院校创新创业孵化平台。

??地块分析:

??地块处于炙手可热的南湖区域,周边居住氛围浓厚,拥有瑞湖天地、揽胜公园、澜花语岸、华农西苑等成熟小区,该区域二手房均价为2.5万元/平,新房方面距离地块最近的有揽胜公园和泰然南湖玫瑰湾,其中揽胜公园在推大户型,均价21000元/平,泰然南湖玫瑰湾在售别墅,均价50000元/平。目前南湖区域在售新房项目较少,仅有南湖九玺、万科翡翠云台、南湖半岛、城投瀚城璞岸、万科金域学府等,均价30000元/平左右,多以二手房为主。

??实际上近几年来南湖区域出让的地块较少,狮子山街珞狮路原湖北省种子集团的商住地块在经历了两次撤牌后,第三次被仙桃天下置业拿下,而该地块两次撤牌的原因皆是由于竞争激烈影响秩序,足见该区域的火热程度。此次南湖又一商住地块出让又将掀起怎样的波澜呢?

??除了以上两宗涉宅地块外,此次土拍还包含洪山青菱街建群村的两宗工业、公园绿地用地、光谷东的两宗商服用地和东西湖的一宗商服用地。